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逾期交房违约金诉讼时效起算简析

2016年12月22日 14:58 

【案情】

    申请人:王某

    被申请人:某房地产公司

 2010413,申请人与被申请人签订网签的《商品房买卖合同》,合同约定申请人购买被申请人开发的商品房,房价款为877667元。合同第三条约定被申请人应于2010730日前交付商品房;第五条约定除遇不可抗力外,被申请人如未按合同第三条约定日期交付商品房,逾期在60日内的,申请人有权向被申请人追究已付款利息,被申请人逾期交付房屋超60日的,合同继续履行,被申请人应支付申请人已付款利息,利息自合同约定被申请人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。此外,被申请人还应每日按商品房价款的万分之三向申请人支付违约金。申请人已将购房款交清。被申请人于20131113日向申请人交付房屋。申请人于20141011日向包头仲裁委员会申请仲裁,要求被申请人支付逾期交房的违约金。

案件的争议焦点是,王某向某房地产公司主张违约金有没有超过法定的仲裁时效。双方对某房地产公司逾期交付房屋的违约行为没有争议。

王某称:20131113日,申请人接受被申请人交付的房屋并不代表其放弃追究被申请人违约责任。根据约定,被申请人应于2010730日前交付房屋,而被申请人是20131113日交付房屋。申请人受到违约侵害的事实一直处于持续状态,因此时效应当从终了开始计算。另外,在实际交付前主张违约金,则违约金的数额是不确定的。申请人的仲裁申请没有超过法定的仲裁时效,被申请人应支付逾期交房违约金。

某房地产公司辩称:双方在合同中约定的房屋交付期限是2012730日前。合同签订后,因多方面原因,被申请人的确在20131113日才向申请人交付房屋。但在实际交付时,申请人对被申请人逾期交付的事实未提出异议,说明申请人已经放弃了追究被申请人违约责任的权利。被申请人未在2010730日交付房屋时,即已构成违约。从2010731日起,申请人的合同权利受到侵害的事实已经确定,此时申请人应当知道自己的合法权利受到侵害,所以仲裁时效应当从2010731日起开始计算,且本案也没有仲裁时效中断,仲裁委应当驳回申请人的仲裁请求。

【仲裁】

仲裁庭认为: 申请人、被申请人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,其内容不违反法律、法规的强制性规定,合法有效。对原、被申请人均具有强制约束力,双方均应按照约定诚信、全面履行自己的义务。双方签订合同后,王某已经依约向某房地产公司交付了购房款,某房地产公司依约应于2010730日前将房屋交付给王某,但某房地产公司在20131113日才实际交付房屋给王某,已构成违约,应当承担违约责任。某房地产公司应当按照约定的逾期交房的违约金计算标准向王某支付违约金。根据法律规定,诉讼时效应当从当事人知道或应当知道其合法权益受到侵害时开始计算。被申请人违约行为一经发生,其侵害了申请人合法权益的事实即已确定,而违约金无论按日计算还是按次计算,都只是对如何确定违约方应当承担的违约金数额的标准或计算方法的约定,并不是因为有这种约定而产生了新的债务。依据本案事实,某房地产公司未在《商品房买卖合同》约定的2010730日前交付房屋,从 201073l日起其侵害买受人王某合法权益的事实即已确定,王某此时就知道或应当知道其合法权益受到侵害,诉讼时效开始计算,其应自此时起两年内主张自己的权利。王某直至20141011日才向仲裁委申请仲裁,亦未能提供诉讼时效中断、中止的相关证据,其请求权已经超过2年的诉讼时效,由此丧失胜诉权。因此,王某的仲裁请求已过诉讼时效,裁决驳回申请人王某的仲裁请求。

【评析】

裁决的理由

仲裁庭依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定:“可以确定履行期限的,诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”。客观上,《商品房买卖合同》明确约定了房屋的交付期限为2010730日前,从 201073l日起被申请人侵害申请人王某合法权益的事实即已确定。主观上,房屋的交付是需要买卖双方履行一定的手续,违约行为发生之时,申请人王某就知道其合法权益受到了侵害,诉讼时效开始计算,其应在此时起两年内主张自己的权利。

      本案合同约定按日计算违约金不同于当事人约定同一债务分期履行的情形。后者是当事人以其继续性作为,在时间的推移下定期产生新的权利、义务;前者并未产生新的权利、义务,至多是之前违约行为后果的延续而已。因而本案也不能适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第五条之规定:“当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”

    有人提出,本案若从被申请人逾期交房日起算诉讼时效,如果申请仲裁时出卖人尚未交房,则违约金金额不确定,仲裁请求就不明确。其实,这只是个仲裁申请或裁决书主文写作的技术问题,完全可以参照关于利息的计算,如暂要求被申请人支付多少金额的违约金,并注明违约金的具体金额计算至被申请人实际履行交付房屋义务之日止。

      二、理论和实务中存在的争议。

      对于本案是否超过诉讼时效,法学界及司法实务界存在较多争议,存在以下几种意见:

      第一种意见认为:本案没有超过诉讼时效。合同签订后,申请人已按合同的约定向被申请人交付购房款,但被申请人因其自身原因未能在合同约定的时间向申请人交付房屋,直至20131113日才实际交付房屋。在此之前,被申请人逾期交房的行为一直处于持续状态,因此时效应当从该状态终了之时开始计算。并且合同约定的违约金计算方式是按日计算,故在被申请人实际交付房屋前,违约金的金额是随着时间的推移而不断增加的,最终的数额要在被申请人违约行为终止之时才能确定。换句话说,申请人只有在被申请人实际交付房屋的时候,才能确切知道被申请人应当承担的违约金的具体金额,此时诉讼请求才能明确。故本案的诉讼时效应当从20131114日开始计算,而申请人是20141011日向包头仲裁委员会申请仲裁主张违约金,没有超过法定的两年诉讼时效,申请人的仲裁请求应当获得支持。

      第二种意见认为:本案部分诉讼请求超过诉讼时效。合同约定的违约金是按日累计计算违约金数额的,即违约一日就产生一日金额的违约金,此时的违约金属于一种继续性债权。继续性债权作为一个整体,在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个债权,具有某种程度的经济上和法律上的独立性。随着时间的推移,债权人享有的一个个的债权相继至清偿期。所以应当就每日单独发生的违约金这一单个债权分别适用诉讼时效。判断是否超过诉讼时效,应当从权利人主张权利之日倒推两年来看,在该两年之内的违约金未超过诉讼时效,应予以保护。

      第三种意见认为:本案的诉讼时效应当从合同约定的交房日起算,经过两年不起诉的,就超过诉讼时效。

仲裁庭采取了第三种意见。 

    三、结束语

    “欠债还钱,天经地义”,“欠债者还债”,“今生不还,来生还”,这些传统的观念在国人心中根深蒂固。诉讼时效问题经常成为案件争议的焦点。当事人在主张权利的时候应当注意时效期限,积极在法定的期限内主张权利,或积极形成时效中断的法律事实。

   

 

 

 

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